IBS e CBS no aluguel: quem paga a partir de 2027 e quanto

IBS e CBS no aluguel de imóveis de pessoa física passam a valer em 2027, mas só para uma parte dos locadores. A regra voltou ao noticiário na segunda-feira, 9 de novembro, quando a Agência GBC publicou um levantamento de quem será afetado. A conta que define o enquadramento é simples: quanto o locador recebe de aluguel por ano e quantos imóveis aluga.

Este texto explica quem vira contribuinte, quais descontos a lei dá e o que o locador e o inquilino empresa devem fazer até janeiro. Regras válidas em novembro de 2026, com base na LC 214/2025 e nas explicações da Receita Federal divulgadas pelo CRCSP.

Quem passa a pagar IBS e CBS sobre aluguel

A pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS na locação quando cumpre uma de duas condições:

Os dois limites são corrigidos pelo IPCA. O valor de R$ 288 mil corresponde a 20% acima dos R$ 240 mil, e quem passa dele entra no regime no próprio ano, segundo a explicação da Receita relatada pelo CRCSP.

Os exemplos publicados pela Fenacon e pelo Seu Dinheiro ajudam a ver a linha:

• Um imóvel que rende R$ 270 mil por ano: não é contribuinte (só um imóvel e abaixo de R$ 288 mil).

• Cinco imóveis que rendem R$ 200 mil por ano somados: não é contribuinte (abaixo de R$ 240 mil).

• Dois imóveis que rendem R$ 300 mil por ano: é contribuinte (acima de R$ 288 mil).

A regra vale para locação residencial, comercial e por temporada, inclusive a feita por aplicativo. Empresa que aluga imóvel é contribuinte independentemente da receita ou da quantidade de imóveis.

Os descontos que a lei dá

A locação não paga a alíquota cheia. A LC 214/2025 prevê três mecanismos que reduzem a conta, segundo as fontes consultadas:

• Redução de 70% na alíquota para locação de longa duração, residencial ou comercial.

• Redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial, abatido da base de cálculo. Não vale para imóvel comercial nem para temporada.

• Para temporada de até 90 dias, a locação é tratada como hotelaria, com redução de 40% e sem redutor social.

Além disso, IPTU, condomínio, foro e taxa de ocupação não entram na base de cálculo, segundo a explicação da Receita.

Para dar uma ordem de grandeza, a Fenacon fez esta conta, com uma alíquota hipotética de 28%: aluguel de R$ 22 mil por mês, 70% excluídos, R$ 6.600 tributáveis, IBS e CBS de R$ 1.848, carga efetiva de 8,4% sobre o aluguel. A alíquota real depende da definição da CBS e do IBS de cada ano.

O que muda em 2027

Em 2026 a cobrança é de teste, sem efeito tributário. Em 2027 a CBS passa a ser cobrada de fato, e o IBS entra aos poucos até 2033, segundo a Agência GBC e a Receita.

Dois pontos ainda dependem de regulamentação:

• A data em que a nota fiscal de locação passa a ser obrigatória para pessoa física. Na live de maio relatada pelo CRCSP, o auditor da Receita Eduardo Jorge de Almeida disse que uma lei ordinária e um ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor vão definir essa data.

• A alíquota de referência da CBS para 2027, ainda em definição.

O IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda. O aluguel continua tributado no IR pela tabela progressiva, com recolhimento pelo carnê-leão.

Contratos antigos

Reportagem do Seu Dinheiro descreve um regime de transição para contratos firmados antes de 16 de janeiro de 2025: alíquota reduzida de 3,65% para quem comprovar a data e tiver feito o registro até 31 de dezembro de 2025. No residencial, a regra vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier antes. No comercial, até o fim do contrato registrado em cartório. Quem tem contrato antigo deve conferir com o contador se cumpriu as condições.

Exemplo com números

Pense num locador fictício de Curitiba com quatro salas comerciais alugadas a R$ 5.500 por mês cada. A receita de 2026 soma R$ 264 mil. Ele tem mais de três imóveis e passou de R$ 240 mil, mas ficou abaixo de R$ 288 mil. Pela regra cumulativa, vira contribuinte em 2027.

Uma vizinha dele tem só duas lojas, alugadas a R$ 25 mil por mês cada, o que dá R$ 300 mil no ano. A regra cumulativa não pega o caso dela, porque são só dois imóveis. Mas a receita passa de R$ 288 mil, e ela entra no regime no próprio ano.

Como os dois alugam imóveis comerciais, ambos têm a redução de 70%, mas não o redutor social de R$ 600, que só vale para imóvel residencial. O condomínio e o IPTU repassados aos inquilinos ficam fora da base.

Do lado dos inquilinos, que são empresas, há um efeito a observar. A Agência GBC cita a possibilidade de uso de crédito entre locador e inquilino que também sejam contribuintes. Para o inquilino do regime regular, alugar de um locador que emite nota com IBS e CBS pode valer mais do que alugar de quem fica fora do regime. A regra exata de crédito deve ser checada com o contador da empresa.

O que fazer até janeiro

Para o locador:

• Somar a receita de aluguel de 2026 e contar os imóveis alugados.

• Ver em qual faixa cai: abaixo de R$ 240 mil, entre R$ 240 mil e R$ 288 mil, ou acima.

• Separar contratos residenciais, comerciais e de temporada, porque os descontos são diferentes.

• Conferir se algum contrato se encaixa na transição de contratos antigos.

• Combinar com o contador quem vai emitir as notas e conferir a apuração quando a obrigação começar.

Para a empresa inquilina, o passo é perguntar ao locador se ele será contribuinte e ajustar a previsão de créditos no planejamento de 2027.

Perguntas frequentes

Quem aluga um único apartamento paga IBS e CBS?

Só se a receita anual desse aluguel passar de R$ 288 mil. Com um imóvel, a regra cumulativa não se aplica, porque ela exige mais de três imóveis. Na prática, a maioria dos locadores de um imóvel residencial fica fora do regime, e o aluguel continua tributado apenas no Imposto de Renda.

O redutor social de R$ 600 vale para sala comercial?

Não. O redutor social de R$ 600 por mês vale só para imóvel residencial e é abatido da base de cálculo. Imóvel comercial tem a redução de 70% da alíquota para locação, mas sem o redutor. Locação por temporada de até 90 dias também fica sem o redutor.

Aluguel por aplicativo entra na regra?

Entra. A locação por temporada, inclusive pelas plataformas, conta para os limites de R$ 240 mil e R$ 288 mil. Quando a estadia é de até 90 dias, a locação é tratada como hotelaria, com redução de 40% na alíquota e sem o redutor social de R$ 600.

Preciso emitir nota fiscal de aluguel a partir de janeiro?

Ainda não há data definida para pessoa física. Segundo a Receita, uma lei ordinária e um ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor do IBS vão fixar quando a emissão será obrigatória. Até lá, vale organizar contratos e recibos para não ser pego de surpresa.

Próximo passo

Faça hoje a soma dos aluguéis recebidos em 2026 e conte quantos imóveis estão alugados. Se a conta passar de R$ 240 mil com mais de três imóveis, ou de R$ 288 mil em qualquer caso, procure um contador antes de janeiro. A Connectabil conecta você a contadores que já trabalham com a reforma tributária na locação de imóveis.

Leia também

• Contabilidade: Imposto Seletivo 2027: alíquotas da MP e o que muda em fevereiro

• Recrutamento: Imposto Seletivo: como contratar o analista fiscal antes de fevereiro

• Carreira: Aprovado no Exame de Suficiência 2/2026: o que estudar da reforma

Fontes

• Agência GBC: locação de imóveis terá novas regras de tributação a partir de 2027 (09/11/2026)

• CRCSP: como os novos tributos incidirão nos aluguéis de pessoas físicas (29/05/2026)

• Seu Dinheiro: IBS e CBS no aluguel de imóveis (26/02/2026)

• Fenacon: reforma tributária muda regra dos aluguéis de pessoa física

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado.